한국경제연구원(이하 한경연)은 21일 ‘종합부동산세의 국제 비교 및 시사점’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
◇ 급격하게 세부담 증가된 종합부동산세, 조세 전가 등 부작용 예상
보고서는 급격한 종합부동산세의 인상으로 세부담 증가분이 전가되거나 조세저항이 발생할 수 있다고 분석했다. 첫번째, GDP 대비 부동산 보유세 비중이 급격하게 증가하고 있고, 종합부동산세의 세율 및 공정시장가액비율 인상이 동시에 이뤄진 2021년에는 더 증가했을 것이라는 분석이다.
시계열적으로는 2010년부터 2017년까지 0.08%p 증가에(0.7%→0.78%) 그쳤던 GDP 대비 부동산 보유세 비중은 현 정부가 출범한 2017년부터 2021년까지 4년간 0.44%p 급격하게 증가(0.78%→1.22%), OECD의 평균 수준(1.07%)을 넘어선 것으로 추정된다.
두번째, 정부 관계자에 따르면 98%의 국민은 종합부동산세와 무관하다고 하지만, 2%의 납세자는 사실상 세대주 기준이고 이에 영향받는 세입자들까지 고려한다면 종합부동산세의 영향을 받는 국민은 훨씬 많을 것이라는 분석이다.
소득은 한정돼 있는데 세금이 증가하면 반전세, 월세 등으로 전환할 수 밖에 없고, 전세 물량이 줄어들면 전세가격 또한 올라가는 만큼 ‘조세 전가’는 분명한 사실이기 때문이다. 늘어난 종합부동산세가 세입자에게 전가된다면 왜곡된 임대차 3법과 함께 임차인의 부담을 늘려 전월세 시장에 연쇄적으로 악영향을 줄 것이라는 분석이다.
또한, 서울 아파트의 최근 준전세 거래량을 보면 2020년 임대차 3법 도입 이후 크게 증가했고, 2022년 8월에 계약갱신청구권이 만료되는 매물이 시장에 풀린다면 주변 시세에 맞춰 반전세로 전환해 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가할 것으로 예상된다.
세번째, 급격하게 세부담이 증가한 종합부동산세는 헌법상 재산권을 침해하고, 과잉금지원칙 등을 위반할 여지가 있다는 분석이다. 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 상승으로 세부담이 급격하게 커져서 재산권을 과도하게 침해할 가능성이 커졌고, 종합부동산세를 납부하기 위해 사실상 집을 팔아야 하는 현상이 나타나고 있어 과도한 종합부동산세는 과잉금지원칙에 반할 수 있기 때문이다.
과잉금지의 원칙(비례의 원칙)은 국민의 기본권을 제한하는 법이 헌법적으로 인정을 받으려면 목적의 정당성, 수단의 적합성, 침해의 최소성, 법익의 균형성 이 4가지 요건을 모두 갖춰야 한다는 헌법상의 원칙을 말한다.
한경연 임동원 부연구위원은 “급격하게 세부담이 증가하면서 부작용과 위헌성이 우려되는 종합부동산세는 세율의 인하, 세부담 상한 비율의 원상복귀(300%→150%) 및 공시가격 현실화의 속도 조절 등이 필요한 상황”이라고 설명했다.
◇ 부동산부유세 부과는 2개국 유일, 프랑스보다 우리나라 세부담 과중해
보고서에 따르면, 프랑스의 2018년 신설된 부동산부유세(impôt sur la fortune immobilière)는 자산의 순가치가 130만 유로(한화 약 17억3000만원)를 초과하는 부동산에 누진세율(0.5~1.5%)로 과세되고 있다.
순자산(시장가치-부채액)을 과세표준으로 하며, 2020년 기준 납세자의 절반 이상이 과세표준 180만 유로(약 24억원) 미만이고, 평균 연령은 69세다.
임 부연구위원은 “프랑스의 부동산부유세와 우리 종합부동산세를 비교한 결과, 종합부동산세가 적용대상은 3배, 세율은 최대 4배 높게 적용되며, 프랑스는 부채를 차감한 순자산에 부과되기 때문에 훨씬 과중한 세부담이라고 말할 수 있다”고 전했다.
또한 “국제적인 측면에서도 우리나라를 제외하고 유일한 부과국가인 프랑스의 부동산부유세보다 과중한 세부담을 지우는 것은 합리적이지 않다”고 강조했다.
국가 간 세부담 격차가 자본의 국가 간 이동을 결정하는 핵심 요소이고, 부유세를 부과했던 국가들이 인력 및 자본의 해외 유출 등 부작용을 이유로 폐지했다는 점을 고려해야 하기 때문이다.
◇ 부동산시장의 거래 활성화 위해 전반적인 부동산 관련 세금 완화 필요
임동원 부연구위원은 “종합부동산세의 완화와 함께 부동산시장의 가격 안정 및 활성화를 위해 과도한 거래세 및 양도소득세도 인하해야 한다”며 “수많은 부동산대책의 일환으로 거래세 및 양도소득세가 높게 설정돼 있어 부동산시장의 거래경색을 유발하고 있기 때문”이라고 강조했다.
이어 2018년 기준 ‘GDP 대비 부동산 관련 세금 비중’이 3.66%로 OECD 평균보다 2.2배나 세부담이 크고 전체 3위 수준이라는 측면에서 부동산 관련 세금의 전체적인 완화 내지 인하가 필요하다고 부연했다.
임 위원은 “차기정부는 과거 참여정부의 부동산 안정화 정책 실패와 현 정부의 부동산 대책 실패를 교훈삼아, 세제나 규제의 강화가 아니라 수급 안정에 바탕을 둔 부동산 정책의 일관성 유지가 필요하다”고 덧붙였다.
김봉수 기자 news@seconomy.kr
