이번 공공재개발 사업 후보지 공모 대상은 1차 공모와 동일하게 서울시 내 ▲기존 정비구역(재개발구역, 주거환경개선사업) ▲정비구역 지정을 준비 중인 신규·해제구역이며, 공모에 참여하려는 사업장은 신청자격을 충족해 사업지가 속한 자치구에 신청서를 제출, 참여할 수 있다.
서울시가 지난 27일 선정한 민간재개발 후보지(신속통합기획)에 탈락한 구역도 신청 가능해 사업성이 낮거나 공공의 이해관계 조정 등이 필요한 구역도 공공재개발을 통해 사업을 지속추진할 수 있다. 다만, 민간재개발 공모 신청동의서는 공공재개발 공모신청 동의서로 사용불가하다.
서울시가 지난 5월 발표한 재개발 규제완화에 따라 주거정비지수제가 폐지되고 2종 7층 관련규제가 완화되면서 관련 규정으로 그간 재개발 추진이 어려웠던 구역도 사업 추진이 가능해진다.
도시재생지역, 도시관리 및 보전이 필요한 지역, 문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역도 신청이 가능하며, 법령 및 조례상 건축제한 규정을 준수하고 추천 전 관련부서 사전협의 등이 필요하다.
특히, 도시재생사업이 진행 중이거나 완료된 구역은 정비계획과 도시재생활성화계획 간의 부합성, 중복투자 및 매몰비용 발생방지 방안 등을 국토부·서울시 도시재생부서와 사전협의한 결과가 선정여부에 반영될 예정이다.
공모 신청에 필요한 주민동의율은 서울시 도시·주거환경정비기본계획 변경을 반영해 30%로 상향됐으며, 이를 고려해 공모기간을 1차 공모(45일) 대비 연장했다.
공모신청을 접수한 자치구는 해당 구역의 정비구역 지정요건 등을 평가 후 공공재개발 추진이 적합하다고 판단되는 구역을 4곳 이내로 서울시에 추천한다.
서울시는 LH·SH 등을 통해 개략적인 계획을 수립하고, 내년 4~5월 중 국토부·서울시 합동 선정위원회를 통해 정비의 시급성, 사업 추진 가능성 등을 종합적으로 고려해 후보지를 최종 선정한다.
후보지 선정규모는 1만8000호 규모(18곳 내외)가 될 계획이며, 후보지로 선정되면 공공시행자 지정 등의 후속 절차가 진행된다.
올해 1차 공모에서 보류된 구역도 이번 후보지 선정위원회에서 함께 선정여부를 심사하며, 보류구역은 보류사유가 해소됐음을 증빙할 수 있는 자료를 자치구에 제출하면 된다.
한편, 지분쪼개기, 갭투자, 비경제적 건축행위(신축행위) 및 분양사기 등의 방지를 위해 투기방지 조치도 시행된다. 조합원이 분양받을 권리의 산정기준일은 공모 공고일인 30일로 고시예정이며, 토지거래허가구역 지정 및 건축허가 제한은 후보지 선정 즉시 이뤄질 예정이다.
그간 국토교통부와 서울시는 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’, ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 통해 도심 내 주택공급 확대 일환으로 공공재개발·재건축을 도입하고, 올해 공모 등을 통해 서울·경기에서 공공재개발 29곳 3만4000호, 공공재건축 4곳 1500호 규모의 후보지를 선정했다.
공공재개발 후보지 중 서울 기존 정비구역 신설1, 용두1-6, 신문로2-12, 흑석2, 강북5 등 5곳은 공공시행자 지정을 완료하고,정비구역이 아닌 신규로 공공재개발을 추진하는 서울 16곳 중 15곳은 예비 공공시행자와 양해각서도 체결했다.
공공재개발 후보지 중 시행자지정 또는 정비계획입안 동의서 징구에 착수한 20곳 중 18곳은 50% 이상 동의율을 확보했으며, 전체 후보지 29곳 모두 내년 중 정비계획수립·변경을 완료할 전망이다.
공공재건축은 지난 4월 선도사업 후보지로 선정한 4곳 중 2곳(망우, 강변강서)이 공공시행자 지정을 완료했으며, 현재 4개 단지가 사전컨설팅 등을 통해 공공재건축 참여 여부를 검토 중에 있다.
서울특별시 주거정비과 임인구 과장은 “그동안 재개발 추진에 어려움을 겪었던 많은 구역이 공공재개발을 통해 새로운 활력을 얻은 만큼, 2차 공공재개발 공모에도 많은 구역이 참여할 수 있도록 자치구, LH, SH 등과 긴밀히 협조해 나가겠다”고 밝혔다.
국토교통부 주택정비과 김기용 과장은 “공공재개발은 법적상한 용적률 120% 적용, 통합심의, 분양가 상한제 제외 등의 혜택이 제공되고, 전문성 있는 공공시행자가 사업전체를 관리해 신속한 사업추진이 가능하다”며 “1차 공모에도 70곳이 신청하는 등 큰 호응을 받은 만큼 이번 공모에도 많은 관심을 기대한다”고 전했다.
김봉수 기자 news@seconomy.kr
